Vermieter in Deutschland müssen bald einen Teil der CO2-Kosten für die Wärmeversorgung tragen | Paul Hastings LLP

Der Bundesministerrat hat am 25. Mai 2022 einen Gesetzentwurf zur Kohlendioxidkostenaufteilung (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO) eingebracht.₂-KostAufG).^[1] Dieser Gesetzentwurf zielt darauf ab, die Aufteilung der CO2-Kosten zu regeln₂ Emissionen im Zusammenhang mit der Heizungs- und Warmwasserversorgung zwischen Vermietern und Mietern. Mieter sollen zu energieeffizienterem Verhalten und Vermieter zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen animiert werden.

Seit Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (Treibstoff-Emissionshandelsgesetz – BEHG), gültig ab 1. Januar 2021,₂ Die Steuer ist zu entrichten, wenn herkömmliche Energieträger wie flüssige Brennstoffe, Gas oder Heizöl verwendet werden. Versorgungsunternehmen haben dieses neue CO verabschiedet₂ Steuern für seine Kunden. Nach den meisten deutschen Mietverträgen sind Immobilieneigentümer berechtigt, diese Gebühr im Rahmen des jährlichen Nebenkostenabgleichs stärker an die Mieter weiterzugeben – das heißt, derzeit sind Mieter in Deutschland wirtschaftlich für die CO verantwortlich.₂ Die Sammlung.

Mit dem aktuellen CO2-Kostenbeteiligungsgesetz wird diese Eigentümerpraxis stark eingeschränkt; In den meisten Fällen werden die Eigentümer verpflichtet, einen erheblichen Teil des CO zu tragen₂ Kosten ohne das Recht, diese Kosten an den Mieter weiterzugeben.

Die neue Zuordnung von CO₂ Die Kosten hängen im Wesentlichen davon ab, wie das jeweilige Gebäude genutzt wird.

1. Wohngebäude

Als Mehrfamilienhäuser werden im Gesetzesentwurf Gebäude definiert, die ihrer Zweckbestimmung nach überwiegend Wohnzwecken dienen; Gastfamilien, Seniorenheime, Pflegeheime und ähnliche Einrichtungen sind explizit eingeschlossen.

Für Wohngebäude wird Kohlendioxid zugeteilt₂ Die Kosten zwischen Eigentümer und Mieter hängen in der Regel von den Kohlendioxidemissionen des jeweiligen Gebäudes ab. Nach einem 10-Stufen-Modell reicht die Verpflichtung des Eigentümers zur Kostenbeteiligung von 90 % bis 0 %: Je niedriger die CO₂ Gebäudeemission, desto höher der CO2-Anteil₂ Kosten zu Lasten des Mieters. Wenn die jährliche Emission 52 Kilogramm Kohlendioxid übersteigt₂ Für jeden Quadratmeter Wohnfläche muss der Mieter nur 10 % des Kohlendioxids tragen₂ Kosten; Wenn die jährliche Emission weniger als 12 kg Kohlendioxid beträgt₂ Für jeden Quadratmeter Wohnfläche muss der Mieter 100 % des Kohlendioxids tragen₂ Kosten.

Laut Gesetzentwurf sind die Bestimmungen, nach denen der Pächter mehr als den in der Staffelform festgelegten Anteil tragen muss, nichtig und der Eigentümer ist nicht berechtigt, ein CO zu übergeben.₂ Abgaben.

2. Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude (dh Gebäude, die gemäß der oben angegebenen Definition nicht als Wohngebäude gelten) enthält der Gesetzentwurf eine vorübergehende Lösung – Bestimmungen in Mietverträgen, wonach der Mieter mehr als 50% des Kohlendioxids trägt₂ Gebühren sind ungültig und der Eigentümer ist nicht berechtigt, CO zu übergeben₂ Abgaben. Eine solche fixe 50/50-Aufteilung wird es laut Gesetzesbegründung allerdings nur vorübergehend geben – auch für Nichtwohngebäude soll ein Stufenmodell entwickelt werden. Der Gesetzgeber beabsichtigt, bis Ende 2024 die für die Entwicklung eines solchen Modells erforderlichen Informationen zu sammeln und bis 2026 ein abgestuftes Modell zur Ablösung der 50/50-Aufteilung zu entwickeln.

3. Gebäude mit gemischter Nutzung

Der Gesetzentwurf unterscheidet nur zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Ausschlaggebend für die Gebäudeklassifizierung ist die überwiegende Nutzung des Gebäudes. Daher würde das Zehn-Phasen-Modell für Mehrfamilienhäuser auch für einen Mietvertrag über eine Ladeneinheit in einem Mehrfamilienhaus gelten, während für Nichtwohngebäude eine 50/50-Aufteilung für einen kleinen Wohnungsausbau über einem großen Abschlag gelten würde Lebensmittelmarkt.

Daher ist für jedes Gebäude eine individuelle Analyse der vorherrschenden Nutzung des Gebäudes erforderlich.

4. Zahlungsansprüche für Mieter

Wenn ein Mieter Heizung und/oder Warmwasser selbst kauft, muss der Vermieter dem Mieter den CO-Anteil des Vermieters erstatten₂ Kosten. Der Mieter muss jedoch innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Rechnung für die Brennstoff- oder Wärmelieferung einen Erstattungsanspruch geltend machen. Der Eigentümer ist berechtigt, den im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung geltend gemachten Erstattungsanspruch aufzurechnen; Ist der Vermieter zur Zahlung der Servicepauschale nicht fällig, hat der Vermieter den bestätigten Betrag innerhalb von 12 Monaten zu zahlen.

5. Ausnahmen vom Grundsatz der Personalisierung

Ausnahmen von den oben genannten Grundsätzen für die Zuteilung von CO₂ Kosten fallen an, wenn allgemeine Vorschriften (a) eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder (b) eine wesentliche Verbesserung der Heizungs- und Warmwasserversorgung verhindern (z.B. bei Auflagen nach dem Denkmalschutzgesetz besteht eine Anschlusspflicht). und verwenden)Anschluss- und Benutzungszwang(im Zusammenhang mit Einfuhr- oder Konservierungsrecht)Erhaltungssatzung)). Wenn es nicht möglich ist, die Gebäudeenergie zu verbessern oder die Wärme- und Warmwasserversorgung zu verbessern, fällt kein CO2-Anteil an₂ Kosten werden dem Eigentümer zugerechnet; Ist eine dieser Verbesserungen möglich, reduziert sich der Eigentümeranteil um 50 %.

Darüber hinaus gelten eine Reihe von Anpassungen, unter anderem, ob der Leasingnehmer Kraftstoff auch für den Betrieb seiner Geräte zu gewerblichen oder anderen Zwecken verwendet oder ob der Eigentümer keinen CO-Anteil vorgibt₂ Dem Mieter zurechenbare Kosten in der Nebenkostenabrechnung.

6. Einsatz alternativer Brennstoffe

Wenn der Vermieter von fossilen Brennstoffen auf Biokraftstoffe oder teilweise auf Wasserstoff umsteigt, entfällt der Anteil des Mieters an Kohlendioxid₂ Die Kosten für Biokraftstoffe oder Wasserstoff werden auf einen Betrag in Höhe des Grundversorgungstarifs begrenzt (Grundversorgungstarif) für Erdgas bzw. der aktuelle Jahresdurchschnittspreis für substituierte fossile Brennstoffe.

7. Perspektiven

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben mehrere Punkte des veröffentlichten Gesetzes kritisiert. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob wesentliche Änderungen am aktuellen Entwurf vorgenommen werden. Da das neue Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft tritt und erstmals für alle Abrechnungsperioden gilt, die im Jahr 2023 beginnen, erwarten wir, dass der Gesetzentwurf noch in diesem Jahr verabschiedet wird.

Nach Inkrafttreten des neuen Rechts neu abgeschlossene Mietverträge müssen die verbindlichen Vorgaben des neuen Rechts zur Abtretung von CO berücksichtigen₂ Kosten; Daher sollten die Mietvertragsvorlagen entsprechend angepasst werden.

Es ist davon auszugehen, dass bereits bestehende Mietverträge nicht sofort angepasst werden, da der Gesetzentwurf Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge vorsieht. Um jedoch Diskussionen oder Meinungsverschiedenheiten über die Gültigkeit bestehender vertraglicher Vereinbarungen oder die Gültigkeit von Nebenkostendaten zu vermeiden und die Umsetzung der neuen Vorschriften im täglichen Management zu erleichtern, halten wir es für sinnvoll, bestehende Verträge daran anzupassen der neuen Rechtslage und empfehlen, sich rechtzeitig damit auseinanderzusetzen.

Mieter, die Heizung und Warmwasser direkt von einem Dienstleister beziehen, müssen ein Verfahren zur Geltendmachung der Kohlendioxidkompensation einrichten.₂ Kosten während des oben genannten Zeitraums von sechs Monaten.

^[1]Entwurf (nur in deutscher Sprache): https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-aufteilung-der-kohlendioxidkosten-kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz-co2kostaufg/288062?f.deskriptor=Klimaschutz&rows=25&pos=2.